Hogyan találhatok válaszra a saját ingatlanügyemben? A válasz az IngatlanINFO-n található! A legfontosabb tanulmányainkat a azonnal letöltheti eKönyv formában, ha most nincs elég ideje olvasni. Minden ami fontos, a főoldalon található! Ingatlan-INFO |
Az ingatlan utáni adózás ingatlaneladás esetén, a 2008 januári változások alapján.
Az ingatlaneladás utáni adózás nem egy közkedvelt téma, mégis érdemes beszélnünk róla.
Érdemes róla beszélni az információk megszerzésének fontossága szempontjából. Később ugyanis már nehéz lesz korrigálnia, ha valamit elhibáz a helytelen információk, vagy az információ nem megléte miatt.
Tény, hogy adózni kötelező ugyanis mindenkinek állampolgári kötelessége az Államot fenntartani. Tény az is, hogy a mi általunk hozott adótörvények az adó sajátosságából kiindulva nem mások, mint SARCOK. Ezeket Önnek is ismerni kell, ha nem akarja, hogy túlzottan megsarcolják.
Az ingatlan eladása után keletkező jövedelem egy részét
ingatlan adóként meg kell fizetni, az eladás után, tehát nem a vagyon adóról írok itt. De mégis mennyit kellene fizetnie Önnek?
2008 januártól kezdődően új törvényi előírás vonatkozik az ingatlan utáni adózásra. Számos módosítás után szinte egy teljesen új törvény született, amely egy jelentős kedvezmény lenyírása után sok embernek okozott fejtörést, de annál több embernek örömöt. Most itt még az elején nem térek ki milyen változások történtek. Szépen sorjában végig megyek az egész témán, és ki térek rá a megfelelő helyen, hogy miben különbözött a régi törvény. Azonban a teljes tanulmány csak az oldalról letölthető eKönyvben lesz benne, ha letölti.
Mégis mit kell tudni az ingatlaneladás utáni adózásról? Mielőtt rátérek a lényegre, először is vizsgáljuk meg az ingatlaneladás utáni adózási kötelezettség miértjét. Az ingatlaneladás utáni adózást a vételárhoz képest magasabb áron történő eladásra hozták létre.
Alkalmazzunk egy példát, amelyet a tanulmány további oldalain újra felhozok:
Tételezzük fel, hogy Ön 5 millióért megvásárolta az ingatlant, majd 7,5 millióért eladja, akkor Ön 2,5 millió forint értéknövekedésre, így profitra tett szert.
E profitot Ön az Állam területén szerezte, így Önnek az eladás utáni ingatlan adót kell fizetnie. Az előbb említett profit hivatalos nevén az adóalap. Az ingatlan utáni adó fizetésének mértéke az adóalap 25%-a. A fenti példát tovább vetítve, Önnek a 2,5 millió forint után kell 25%-ot fizetni. Azaz 625 ezer forintot.
Az ingatlan adó mértéke tehát 25 %, de nem az eladási ár 25 %-a, hanem az eladási ár és azon összeg különbözete, amennyiért Ön az ingatlant megvette, pontosabban szerezte. A szerzés lehetett annak idején vétel, ajándékozás és akár öröklés is, ez a lényegen nem változtat, ugyanis az okiratok mindig tartalmaznak szerzési értéket.
Tehát ezek voltak az alapok!
 |
Lássa el magát az ingatlanügyek széles területét felölelő szempattintó információval! A tanulmány letölthető eKönyv formában 8 másik tanulmánnyal együtt. Tovább a letöltéshez |
1. Az adófizetési kötelezettség mértékének számítása az ingatlan után adózásnál.
Mindegy hogyan szerezte, mert csak az számít, hogy mennyiért szerezte.
Mint a fenti példa is mutatja, ingatlan utáni adófizetési kötelezettség akkor áll fenn, ha úgymond haszon is keletkezik az ingatlan eladásán. De mi a helyzet akkor, ha nem vettük, hanem kaptuk az ingatlant?
Ajándékozás és öröklés esetén is ugyanaz az eset, mint az ingatlan korábbi megvásárlása esetében. A törvény szövegezése szerint az ingatlan vételárát szerzési értéknek nevezik. Ajándékozásnál és öröklésnél is létezik egy bizonyos szerzési érték.
Öröklés esetén a helyi önkormányzat adó-irodája meghatározza az ingatlan adóértékét, amely tapasztalatom szerint lejjebb van a valós forgalmi értéknél. Az adóérték alapján kiállított örökösödési közokirat fehéren-feketén megmutatja az ingatlan szerzési értékét, azt az értéket, amelyet az ingatlan adó számításánál figyelembe kell venni.
Ez utóbbi szerzési érték és a későbbi eladási ár közötti különbség lesz az adó alapja. Ajándékozás és a többi szóba jöhető szerzési forma esetén, az ingatlanvásárlással megegyezően kötött szerződésben szereplő érték lesz az irányadó.
Tehát, ha valaki ajándékba kapta az ingatlant, akkor az ajándékozóval ügyvéd előtt szerződést kötött, amelyben az ügyvéd rögzítette az ingatlan ajándékozási értékét is. Összegezve az illeték alapjául szolgáló érték lesz a szerzési érték.
Fontos:
Az ingatlan utána adózásnál bevételnek tekintendő minden olyan tétel, amelyet Ön az eladáskor megszerez. Így bevétel lehet az eladási ár, és bevételnek számít az a cserébe kapott dolog, amelynek valós, megállapítható piaci értéke van. Pl.: az ingatlancsere, ilyenkor cserét úgy kell tekinteni, mintha a felek külön-külön adásvételi szerződéseket kötöttek volna.
Az előzőek alapján tehát tudnunk kell az adóalapot a konkrét számításhoz. Az adóalap ingatlaneladás utáni adó esetén az eladási ár és a szerzési érték közötti különbség.
Maradjunk az eredeti példánál! A fenti esetben 2,5 millió volt az adóalap, amelyet 25% súlytana, ha nem lenne lehetőség a csökkentésére. A korábbi adótörvényben is volt csökkentési lehetőség!
Csökkentés az értéknövelő beruházásokkal.
Az értéknövelő beruházásokkal történő adóalap csökkentés benne volt már az előző ingatlan adóról szóló törvényben is! Lehetőség van az értéknövelő beruházásokkal történő csökkentésre, azonban nem minden költség számít az adóhatóság szerint értéknövelésnek, és az SzJA törvény sem túlszövegezett e témában.
Tehát ami Önnek értéknövelő beruházásnak számít az lehetségesen nem annak fog számítani az adóhivatal szemében.
Például egy felújítás, mint az ingatlan külső vagy belső festése nem számít az adóhivatal szemében értéknövelő beruházásnak. Hiszen ezen munkálatoknak nem az a célja, hogy valami eddig nem létező dolgot alakítunk ki, ellenkezőleg ez csupán az állapot fenntartása, annak karbantartása.
Értéknövelés lehet például az ingatlan bővítése 1 szobával, a közműbekötés, és egy teljesen új fürdőszoba kialakítása. Nem számít értéknövelésnek a meglévő szoba átfestése, mert ugyebár az állagmegóvás. Állagmegóvásnak számít a fürdőszoba átburkolása is, de nem számít annak a teljesen új fürdőszoba kialakítása egy olyan otthonban, ahol eddig nem volt fürdő.
Az értéknövelés szempontjából érdemes a legközelebbi adóhivatalt megkérdezni, hogy a fizetendő ingatlan utáni adónk esetén mit vehetünk figyelembe. Példának felhoznék egy jelen pillanatban számomra is kérdéses esetet!
Vajon értéknövelésnek számíthat a tetőszerkezet lecserélése? Ha belegondolunk, akkor nem számít annak, mert az elhasználódott öreg tetőszerkezet lecserélése az eredeti állag visszaállítása, azaz állagmegóvás. Azonban ha az új tető alatt, új lakórészt alakítunk ki, akkor az már értéknövelésnek számít.
Ha például a már említett 7,5 millióért eladott ingatlan esetében korábban egy új szoba lett kialakítva és az erről szóló számlák végösszege 600 ezer forint, akkor már csak 1,9 millió az adóalap, tehát már kevesebb összeg után kell megfizetni a 25%-os adót.
Csökkentés az átruházással kapcsolatos költségekkel.
Ez is benne volt az előző ingatlan utáni adóról szóló törvényben! Csökkenthető az adóalap a felmerült költségekkel.
2. Lakáscélú felhasználás, mint lehetőség a csökkentésre.
Ha eladtuk, majd vettünk nem volt adó, most hiába veszünk a haszon már nem mienk.
A régebbi adótörvényben volt egy sokak által kedvelt lehetőség, az eladási ár felhasználása ingatlanvásárlásra és az adófizetés elkerülése. Ezzel kapcsolatosan történt egy átalakítás!
 |
A fenti írást előzetesnek szántam a tényleges tanulmányból. A tanulmányt 8 másik tanulmánnyal együtt az alábbi űrlappal tudja letölteni eKönyv formában. |
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||
 |
IngatlanINFO főoldal |
Innen indul minden. A főoldalon megismerheti az oldalunk szolgálatát. Tovább a főoldalra